Altlasten auf dem Versteigerungsobjekt: Sanierungspflichten und Bieterrisiko

Ein Altlastenhinweis ist zunächst eine Aufforderung zur Sachverhaltsprüfung. Zu unterscheiden sind die frühere Nutzung, eine nachweisbare Ablagerung, eine veröffentlichte Fläche, eine tatsächliche Kontamination und eine konkrete Gefahr für Boden oder Gewässer. Diese Begriffe haben nicht dieselbe rechtliche oder wirtschaftliche Bedeutung.

Für das Versteigerungsobjekt kommt die besondere Informationslage hinzu. Das Gutachten kann Boden oder Nutzung nur in einem bestimmten Umfang beschreiben. Prüfen Sie daher, welche Flächen untersucht wurden, aus welchem Zeitraum die Angaben stammen und ob der aktuelle Bestand davon abweicht.

§ 18 Abs 4 ALSAG sieht die Veröffentlichung bestimmter Altablagerungen sowie von Altstandorten und Altlasten auf der Website des Altlastenportals vor. Veröffentlicht werden insbesondere Flächen, bei denen eine erhebliche Kontamination oder ein erhebliches Risiko erwartet wird sowie Flächen nach einer Beurteilung und ausgewiesene Altlasten. Sichern Sie die Abfrage für die konkrete Grundstücksnummer oder Adresse.

Seit 1. Jänner 2025 gibt es keine öffentliche Abfrage eines Verdachtsflächenkatasters mehr. Das Altlastenportal weist außerdem darauf hin, dass eine leere Kartendarstellung nicht beweist, dass am Standort keine Altablagerung oder kein Altstandort vorhanden ist. Die Flächenabfrage des Altlastenportals ist daher ein wichtiger Baustein, aber kein alleiniger Freibrief.

§ 3 ALSAG regelt den Altlastenbeitrag. Er erfasst unter anderem das Ablagern von Abfällen und bestimmte Formen des Einbringens, Lagerns, Verfüllens oder der Geländeanpassung mit Abfällen. Das kann bei späteren Erdarbeiten oder bei der Behandlung belasteten Materials wirtschaftlich relevant werden.

Aus § 3 ALSAG folgt aber nicht automatisch, dass der Ersteher sanieren muss oder dass eine konkrete Fläche kontaminiert ist. Beitragspflicht, umweltrechtliche Gefahrenabwehr, Sanierungsmaßnahmen und die Kostentragung sind getrennte Fragen. Lassen Sie sie nicht in einer pauschalen Risikozahl verschwimmen.

§ 31 WRG verpflichtet Personen, deren Anlagen, Maßnahmen oder Unterlassungen auf Gewässer einwirken können, zur erforderlichen Sorgfalt, damit keine ungedeckte Gewässerverunreinigung entsteht. Tritt dennoch eine Gefahr ein, sind unverzüglich geeignete Maßnahmen zu treffen und die Bezirksverwaltungsbehörde zu verständigen.

Für den Ersteher ist damit nicht jede historische Bodenauffälligkeit automatisch eine eigene wasserrechtliche Verpflichtung. Entscheidend sind Ursache, Kenntnis, Gefahr, bisherige Maßnahmen und die konkrete Rechtsnachfolge. § 31 Abs 4 WRG nennt für bestimmte Fälle auch den Liegenschaftseigentümer und Rechtsnachfolger, wenn ihnen die gefahrbegründenden Anlagen oder Maßnahmen bekannt waren oder bei gehöriger Aufmerksamkeit bekannt sein mussten.

Erfassen Sie mindestens vier Größen getrennt: den ausgewiesenen Schätzwert, bekannte Untersuchungs- oder Sicherungskosten, mögliche Sanierungs- oder Entsorgungskosten und Ihre persönliche Gebotsgrenze. Eine bloße Eintragung im Portal liefert keinen verlässlichen Eurobetrag für die Sanierung.

Bewerten Sie außerdem, ob Zugang, Finanzierung, spätere Nutzung und Wiederverkauf durch die Unsicherheit erschwert werden. Der Beitrag zum Schätzgutachten hilft beim Abgleich von Befundtag, Objektbeschreibung und Beilagen. Für die konkrete Gebotsentscheidung müssen die umweltfachlichen Fragen daneben eigenständig beantwortet werden.

Bei einer gerichtlichen Versteigerung schließt § 189 Abs 2 EO die Gewährleistung wegen unrichtiger Angaben im Edikt oder in den vor der Versteigerung mitgeteilten Akten über die Liegenschaft oder ihr Zubehör aus. Offene Altlastenfragen sollten daher vor dem Gebot anhand der zugänglichen Unterlagen und der tatsächlichen Verhältnisse eingeordnet werden.

Das bedeutet nicht, dass jede behördliche Information entbehrlich wäre. Es bedeutet, dass Sie Annahmen über unbelasteten Boden, sichere Nutzung oder geringe Folgekosten nicht als zugesicherte Eigenschaften behandeln sollten. Lesen Sie dazu auch den Beitrag zum Bieterrisiko ohne Gewährleistung und die Versteigerungsbedingungen vor dem Gebot.