Gläubiger: Sicherheit an der Liegenschaft prüfen

Zum Titelpaket gehören die vollstreckbare Ausfertigung, ein allfälliger Rechtskraft- oder Vollstreckbarkeitsnachweis, Unterlagen zu Rechtsnachfolge oder Abtretung und eine nachvollziehbare Forderungsaufstellung. Geprüft wird, wer aus welchem Titel gegen wen und wegen welcher vollstreckbaren Geldforderung vorgehen kann.

§ 133 Abs 1 EO knüpft die Bewilligung der Zwangsversteigerung an den Antrag des betreibenden Gläubigers zugunsten einer vollstreckbaren Geldforderung. Die Urkunden müssen deshalb die Personen, den Anspruch und die Vollstreckbarkeit schlüssig zusammenführen. Für allgemeine Fragen zur Titelschaffung und Forderungsdurchsetzung finden Sie die passende Vertiefung auf forderung-eintreiben.at.

Zum Sicherungspaket gehören insbesondere Pfandbestellungsurkunde, Kredit- oder Sicherungsvertrag, Nachträge, Abtretungsunterlagen und vorhandene Löschungs- oder Zustimmungserklärungen. Der Prüfzweck lautet: Welche Forderung sollte gesichert werden, welche Liegenschaft oder welcher Anteil ist erfasst und wer kann sich heute auf die Sicherheit berufen?

Die Urkunden werden nicht isoliert gelesen. Bezeichnung der Liegenschaft, Parteien und gesicherter Anspruch müssen mit Titel und Grundbuch abgeglichen werden. Erst dieser Abgleich zeigt, welche Punkte geklärt werden müssen. Er ersetzt keine konkrete Rangprüfung.

Benötigt wird ein aktueller Grundbuchsauszug mit A-, B- und C-Blatt sowie den für die Prüfung relevanten Urkunden aus der Urkundensammlung. Geprüft werden Eigentum, Liegenschaftsbezeichnung, eingetragene Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Verbote und Anmerkungen. Ältere Auszüge dienen nur zum Vergleich und ersetzen keinen aktuellen Stand.

§ 133 Abs 2 EO behandelt auch ein Verzeichnis der Personen mit bestimmten dinglichen oder eingetragenen Rechten. Für die Vorbereitung ist deshalb wichtig, die aus Grundbuch und Urkunden erkennbaren Berechtigten und ihre Unterlagen vollständig zu erfassen. Daraus folgt noch kein Ergebnis zu Rang oder Verteilung.

In die Verwertungsakte gehören Exekutionsantrag, Bewilligungsbeschluss, Zustellnachweise, gerichtliche Aufträge, Schätzunterlagen, Bekanntgabe des Schätzwerts, Versteigerungsbedingungen, allfällige Anträge und Beschlüsse sowie das Versteigerungsedikt, soweit diese Dokumente bereits vorliegen. Der Prüfzweck ist nicht eine pauschale Prognose, sondern die genaue Feststellung, was beantragt, entschieden, zugestellt oder noch offen ist.

§ 146 EO betrifft Änderungen der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen. Die Bestimmung nennt unter anderem getrennte oder gemeinsame Ausbietungen, die Behandlung bestimmter Lasten und ein höheres geringstes Gebot. Ob ein solcher Punkt relevant ist und welche gesetzliche Frist gilt, kann nur anhand des konkreten Aktenstands und der Zustellungen geprüft werden.

Die Gläubiger-Matrix ordnet Titel, Sicherung, Grundbuch und Verwertungsstand nach ihrem Prüfzweck. Mit der Gläubiger-Checkliste können Sie das Unterlagenpaket vor einem Beratungstermin auf Vollständigkeit prüfen. Beide Hilfen geben keine Rang- oder Verteilungsberechnung aus.