Beiträge & Analysen.
Themen rund um gerichtliche Liegenschaftsversteigerungen, verständlich aufbereitet.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilienrecht, Unternehmensrecht und Zivilverfahren
Wir prüfen die Gerichtsakte und die Objektunterlagen, erklären die voraussichtlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen und vereinbaren mit Ihnen den nächsten Schritt.
Zubehör bereits gepfändet: Gehört es trotzdem zum Liegenschaftsversteigerungsverfahren?
§ 147 EO klärt, wie das Gericht bereits gepfändete Gegenstände behandelt, die als Zubehör einer zwangsversteigerten Liegenschaft gelten sollen.
§ 175 EO: Gericht prüft Ediktsnachweise spätestens 14 Tage vor dem Termin
§ 175 EO: Das Gericht prüft Bekanntmachungs- und Zustellnachweise spätestens 14 Tage vor dem Versteigerungstermin.
Nachträglich verworfene Forderungsanrechnung: Meistbotsrest binnen vierzehn Tagen erlegen
§ 235 EO nach erfolgreichem Widerspruch gegen die Anrechnung einer Pfandforderung: Meistbotsrest, Nebengebühren, Zinsen und Vierzehntagesfrist.
Versteigerungsprotokoll nach dem Termin: Bieterangaben, Anbote und Widerspruchsgründe kontrollieren
§ 194 EO zum Versteigerungsprotokoll: Personen, Zeitpunkte, Bieter, Anbote, Zuschlagsentscheidung, Widerspruchsgründe und Unterschriften nach dem Termin kontrollieren.
Leitungsdienstbarkeit für Energieversorgung: Übernahme und Ablösebetrag nach dem Zuschlag
Wann eine Leitungsdienstbarkeit für die Energieversorgung nach dem Zuschlag ohne Anrechnung übernommen wird und wie der Betrag nach §§ 200 Abs. 1a und 202 EO verteilt wird.
Gleichrangige Ansprüche übersteigen den Erlös: Verhältnisrechnung bei der Zuweisung
§ 218 EO zur anteiligen Berichtigung gleichrangiger Ansprüche samt Nebengebühren, mit Formel und Zahlenbeispiel zur Verteilungsmasse.
Gemeindegrundstück als Exekutionsziel: Schutz öffentlicher Interessen
§ 15 EO schützt öffentliche Interessen bei der Exekution gegen Gemeinden. Grundstück, Nutzung und behördliche Erklärung werden vor dem Liegenschaftszugriff eingeordnet.
Irrtümlich bestätigte Vollstreckbarkeit: Titelgericht anrufen und Verwertung stoppen
Irrtümliche Vollstreckbarkeitsbestätigung nach § 7 EO: Titelgericht, Einstellung und Aufschiebung vor der Verwertung richtig verbinden.
Eigentümerpartnerschaft in der Zwangsvollstreckung: Verbundene Mindestanteile richtig einordnen
§ 13 WEG bei einem Exekutionstitel gegen nur einen Partner: verbundene Mindestanteile, Beteiligtenstellung und Widerspruch nach § 37 EO prüfen.
Unternehmensexekution nach § 341 EO: Zwangsverwaltung, Verpachtung und Verfügungsverbot
§ 341 EO zur Unternehmensexekution: Welche Verwertung zulässig ist, was das Verfügungsverbot erfasst und wann eine Verfügung dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam ist.
EU-Auslandsinsolvenz: Pfandrecht an österreichischem Grundstück gesondert beurteilen
Art. 8 EuInsVO zum Pfandrecht an einem österreichischen Grundstück bei einer Insolvenz in einem anderen EU-Mitgliedstaat.
Meistbotsverteilung: Forderungsanmeldung, Rang und Widerspruch auf dem Klagsweg
§ 231 EO bei streitiger Meistbotsverteilung: Verweisung auf den Rechtsweg, Monatsfrist für den Anhängigkeitsnachweis und Folgen für Ausführung und Klage.
Unverzinsliche betagte Pfandforderung: Zinserträge aus der Verteilungsmasse zuweisen
§ 223 EO zur unverzinslichen betagten Pfandforderung: Anlage des Kapitals, Zinszuweisung nach Rang und Übernahme durch den Ersteher.
Anmerkung der Versteigerung im Grundbuch: Wirkung für spätere Erwerber
§§ 137 und 138 EO: Was die Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens für spätere Erwerber und nachrangige Rechte bedeutet.
Bedingte Pfandforderung in der Meistbotsverteilung: Sicherheit oder verzinste Zurücklegung
Bedingte Pfandforderung in der Meistbotsverteilung: § 220 und § 221 EO zu Auszahlung, Rückleistungssicherheit, Zinsanlage und frei werdendem Kapital.
Teilzahlung vor der Feilbietung: Forderungssaldo, Nachweis und Einstellung
Wie eine Teilzahlung vor der Feilbietung nach §§ 40 und 41 EO nachgewiesen wird und wann Einstellung oder Einschränkung der Exekution zu prüfen sind.
Zwangsverwalter verursacht Vermögensnachteile: persönliche Verantwortlichkeit
Wann ein Zwangsverwalter nach § 81a EO für Vermögensnachteile aus einer pflichtwidrigen Amtsführung persönlich verantwortlich sein kann.
Unerlaubte Bietabsprachen im Gerichtssaal: Richterliche Eingriffsbefugnisse
§ 177 Abs. 3 EO schützt freie Anbote im Versteigerungstermin und regelt die Eingriffsbefugnisse des Richters bei Absprachen, Einschüchterungen und Verhinderungen.
Kostenersatz nach der Zwangsverwaltung: Verwalterhonorar, Einnahmen und Abrechnung
Kostenersatz nach der Zwangsverwaltung: § 113 EO zum Verwalterhonorar sowie §§ 119 bis 130 EO zu Einnahmen, Auslagen, Verteilung und Schlussrechnung.
Ausländischer Zahlungstitel in Österreich: Unterlagen für den Liegenschaftszugriff
Welche Unterlagen braucht ein Gläubiger für die Liegenschaftsexekution aufgrund eines ausländischen Zahlungstitels?
Gläubigerwechsel im Exekutionsverfahren: Abtretungsurkunde und Fortführungsantrag
Wie der Wechsel des betreibenden Gläubigers nach einer Abtretung nachzuweisen ist und was § 9 und § 10 EO für die Fortführung bedeuten.
Versteigerungstermin aufgehoben: Vadium, neue Kundmachung und Fristwirkung
Was nach der Aufhebung oder Verlegung eines Versteigerungstermins für Vadium, neue Kundmachung und Fristen maßgeblich ist.
Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung: Rücklage, Verwalter und Sondernutzungen prüfen
Welche Unterlagen zu Rücklage, Verwaltung und Sondernutzungen Bieter bei einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung prüfen sollten.
Erwachsenenvertretung bei der Zwangsversteigerung: Genehmigungsbeschluss und Vertretungsnachweis
Erwachsenenvertretung bei der Zwangsversteigerung: Vertretungsnachweis, Aufgabenbereich, besondere Vollmacht und gerichtliche Genehmigung vor dem Gebot prüfen.
Bietergemeinschaft im Gerichtssaal: Erwerbsquoten, gemeinsames Vadium und Zuschlag
Mehrere Personen wollen eine Liegenschaft gemeinsam ersteigern. So werden Anmeldung, Erwerbsquoten, Vadium, Meistbot und Grundbuchvollzug vorbereitet.
Denkmalschutz bei der Zwangsversteigerung: Auflagen, Kosten und Bieterrisiko
Denkmalschutz bei der Zwangsversteigerung: Schutzumfang, Bewilligungen, Erhaltungskosten und Bieterrisiko vor dem Gebot prüfen.
Gerichtlichen Erlag auszahlen lassen: Beleg, Zuständigkeit und Abrechnung
Wie ein gerichtlicher Erlag nach einer Zwangsversteigerung zugeordnet wird und welche Nachweise für Rückgabe und Auszahlung wichtig sind.
Bieten durch einen Vertreter: Vollmacht, Namhaftmachung und Haftung im Termin
Wie Vertreter im Versteigerungstermin Vollmacht, Namhaftmachung und Bindung an das Gebot für den Bieter rechtssicher vorbereiten.
Zwangsversteigerungsbewilligung bekämpfen: Rekurs, Exekutionstitel und Frist
Wie Sie eine Bewilligung der Zwangsversteigerung mit Rekurs, Exekutionstitel und Zustellnachweis vor dem Biettermin prüfen.
Zwangsversteigerung aufschieben nach § 153 EO: Andere Exekution deckt die Forderung
Wann § 153 EO die Aufschiebung der Zwangsversteigerung erlaubt, wenn wiederkehrende Geldforderungen oder andere gepfändete Werte dieselbe Forderung decken.
Denkmalschutz bei der Zwangsversteigerung: Auflagen, Wert und Bieterkalkulation
Denkmalschutz bei der Zwangsversteigerung prüfen: Schutzumfang, Bewilligungen, Erhaltungskosten und Wert vor dem Gebot kalkulieren.
Feilbietung eines Baurechts: Heimfallklausel und Entschädigung kalkulieren
Baurecht bei der Feilbietung prüfen: Restlaufzeit, Bauzins, Heimfallregelung und Entschädigung vor dem Gebot kalkulieren.
Versicherungsverträge nach dem Zuschlag: Gebäudeversicherung, Prämie und Schaden
Gebäudeversicherung nach dem Zuschlag prüfen: Versicherungsübergang, Prämienperiode, Kündigung und offene Schäden ordnen.
Kostenhilfe bei der Zwangsversteigerung: Verfahrenshilfe für Beteiligte
Verfahrenshilfe im Exekutionsverfahren: Voraussetzungen, mögliche Begünstigungen, richtiger Zeitpunkt und verbleibende Kostenrisiken bei einer Liegenschaftsfeilbietung.
Gläubigerzugriff trotz Angehörigenverbot: § 364c ABGB im gerichtlichen Versteigerungsverfahren
Wie ein verbüchertes Angehörigenverbot nach § 364c ABGB im gerichtlichen Versteigerungsverfahren einzuordnen ist und was Gläubiger, Schuldner und Bieter prüfen sollten.
Neue Liegenschaftsschätzung vor dem Biettermin bei erheblicher Zustandsänderung
Neue Liegenschaftsschätzung nach § 142 EO: Zeitablauf, wesentliche Zustandsänderung und wichtige Nachweise vor dem Biettermin.
Akteneinsicht in der Zwangsversteigerung: Wer Gutachten und Versteigerungsakte einsehen darf
Wer in einer österreichischen Zwangsversteigerung Schätzgutachten und Exekutionsakte einsehen darf und wie Beteiligte und Bietinteressenten den Dokumentenzugang vorbereiten.
Eigentum nach dem Zuschlag eintragen lassen: Grundbuchsantrag und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Welche Unterlagen Ersteher nach dem Zuschlag für Grundbuchsantrag, Eigentumseintragung und steuerlichen Nachweis ordnen müssen.
Gewerbeberechtigung bei Zwangsversteigerung: Betriebsanlage und eigene Berechtigung prüfen
Was Erwerber eines gewerblich genutzten Versteigerungsobjekts zu Betriebsanlage, Genehmigungsumfang und eigener Gewerbeberechtigung prüfen müssen.
Fehlerhaftes Schätzgutachten: Wann der Sachverständige dem Ersteher und Beteiligten haftet
Wann ein fehlerhaft geführter Schätzauftrag nach § 141 Abs. 5 EO und § 1299 ABGB zu einem ersatzfähigen Vermögensnachteil führen kann.
Altlasten auf dem Versteigerungsobjekt: Sanierungspflichten und Bieterrisiko
Altlasten auf dem Versteigerungsobjekt: Altlastenportal, ALSAG, WRG, Sanierungskosten und Bieterrisiko vor dem Zuschlag prüfen.
Nicht bewilligter Zubau im Schätzgutachten: Risiko vor dem Gebot erkennen
Nicht bewilligter Zubau im Schätzgutachten: Bauakt, Bestand, Nutzung, mögliche Kosten und Bieterrisiko vor dem Gebot prüfen.
Mehrere Grundstücke gemeinsam oder einzeln ausbieten: Was den Erlös beeinflusst
Mehrere Grundstücke gemeinsam oder einzeln ausbieten: § 146 EO, Versteigerungsbedingungen, Erlösfaktoren und Aktenprüfung für Eigentümer, Gläubiger und Bieter.
Gebot im Versteigerungstermin zurücknehmen: Wann ist der Bieter gebunden?
Wann ein Gebot im österreichischen Versteigerungstermin bindet, welche Folgen das Vadium hat und was bei Zuschlag oder Zuschlagsversagung gilt.
Liegenschaft nach Zuschlag übergeben und räumen lassen
Wie der Ersteher eine Liegenschaft nach dem Zuschlag übernimmt und gegen den bisherigen Eigentümer die gerichtliche Räumung vorbereitet.
Simultanhypothek in der Meistbotsverteilung: Haupt- und Nebeneinlage richtig abrechnen
Wie eine Simultanhypothek aus mehreren Verteilungsmassen berichtigt wird und welche Ersatzansprüche nach § 222 EO zu prüfen sind.
Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen: Lastenfreistellung und Verfahrensstopp
Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen: Kaufpreis, Gläubiger, Lastenfreistellung, Treuhand und gerichtliche Einstellung richtig koordinieren.
Steuern, Gebühren und übernommene Lasten vor dem ersten Gebot: Was das Gericht nach § 178 EO bekannt gibt
Welche Abgaben, Gläubigererklärungen und Forderungen das Gericht nach § 178 EO vor dem Bieten bekannt gibt und wie sie in die Gebotsgrenze einfließen.
Grundverkehrsrecht beim Zuschlag in Salzburg: Was Bieter nachweisen müssen
Grundverkehr beim Zuschlag in Salzburg: § 33 bis § 36 S.GVG 2023, erforderliche Nachweise, Fristen und Folgen einer erneuten Versteigerung.
Zwangsversteigerung in der Insolvenz: Absonderungsrecht und Verwertung
Wie Absonderungsrecht, Sondermasse, Verwertung und Rang bei einer Zwangsversteigerung in der Insolvenz zusammenwirken.
Realteilung vor der Feilbietung: Wohnungseigentum als mögliche Lösung
Bei der Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft steht nicht automatisch die Feilbietung am Ende. Eine sinnvolle Realteilung oder Wohnungseigentumsbegründung kann vorrangig
Teilungshindernis bei Miteigentum: Unzeit und Nachteil richtig prüfen
Unzeit und Nachteil können bei einer Teilungsklage relevant sein. Sie sind aber nicht automatisch dauerhafte Sperren gegen die Aufhebung der Gemeinschaft.
Weiterer Versteigerungstermin: Keine automatische Herabsetzung des Gebots
Ein erfolgloser Termin löst keine automatische Rabattstufe aus. Verfahrensart, Beschluss und Antrag müssen zusammenpassen.
Höheres geringstes Gebot in der Zwangsversteigerung beantragen
Das geringste Gebot ist kein frei wählbarer Betrag. Unter gesetzlichen Voraussetzungen kann ein höheres geringstes Gebot eine wichtige Schutzfrage sein.
Gläubigerversteigerung eines ideellen Liegenschaftsanteils richtig einordnen
Bei der Gläubigerversteigerung eines ideellen Anteils müssen Verfahrensart, Anteil und tatsächliche Nutzung getrennt geprüft werden.
Übernommene Pfandforderung kündigen: Rechte des Erstehers
§ 203 EO kann dem Ersteher ein besonderes Kündigungs- und Rückzahlungsrecht für übernommene Pfandforderungen geben.
Einstellung der Zwangsversteigerung: Löschung bücherlicher Anmerkungen
§ 151 EO ordnet die Löschung verfahrensbezogener Anmerkungen nach rechtskräftiger Einstellung und 14 Tagen an.
Einstweilige Verwaltung nach dem Zuschlag: Wer darf handeln?
§§ 190 bis 193 EO regeln die einstweilige Verwaltung zwischen Zuschlag und Übergabe. Voraussetzungen und Folgen im Überblick.
Versteigerungsedikt ohne Gewährleistung: Das Bieterrisiko
§ 189 Abs 2 EO schließt Gewährleistung für unrichtige Ediktsangaben aus. So prüfen Bieter die Akten vor dem Angebot.
Zuschlag bei der Zwangsversteigerung: Gefahr, Nutzungen und Übergabe
Was nach dem Zuschlag bei Gefahr, Nutzungen, Lasten, Übergabe und Grundbuchseintragung zu prüfen ist.
Schriftliche Angebote in der Teilungsversteigerung ohne Bietanbot
Was nach einem Termin ohne Bietanbot in der Teilungsversteigerung zu schriftlichen Angeboten und dem weiteren Ablauf zu wissen ist.
Teilungsversteigerung und Gläubigerversteigerung: Der entscheidende Unterschied
Wie sich Teilungsversteigerung und Gläubigerversteigerung bei Anlass, Mindestgebot und Rechtsfolgen unterscheiden.
Dienstbarkeit und Wohnrecht in der Zwangsversteigerung: Was bleibt bestehen?
Wie Wegerecht, Wohnrecht und andere Dienstbarkeiten vor dem Gebot geprüft werden und wann eine Übernahme droht.
Gläubigerbeitritt im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren richtig einordnen
Was der Beitritt weiterer Gläubiger im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren für Akte, Rang und Verteilung bedeutet.
Wiederversteigerung nach Säumnis des Erstehers: Was jetzt gilt
Was nach dem Zuschlag passiert, wenn der Ersteher das Meistbot nicht rechtzeitig erlegt und eine Wiederversteigerung droht.
Zinshaus in der Zwangsversteigerung: Mieten, Kautionen und Übergang zum Ersteher
Wie der Ersteher eines vermieteten Zinshauses in bestehende Mietverträge eintritt und wie Rückstände, Kautionen und laufende Erträge zu ordnen sind.
Erstes und zweites Versteigerungsverfahren: Geringstes Gebot und neue Chancen richtig lesen
Wie die gesetzliche Hälfte des Schätzwerts als geringstes Gebot wirkt und wann § 188 Abs 4 EO eine erhöhte Untergrenze im zweiten Verfahren zurückführt.
Miteigentumsanteil versteigern: Was Bieter bei Anteil, Nutzung und Teilung prüfen
Wie sich ein Gebot auf einen ideellen Miteigentumsanteil von der Teilungsversteigerung nach § 352a EO unterscheidet und welche Nutzungs- und Verwaltungsfragen dazu gehören.
Superädifikat in der Zwangsversteigerung: Was mit Gebäude und fremdem Grund passiert
Wie ein Superädifikat in der Zwangsversteigerung eingeordnet wird und was Bieter zu Bleibeabsicht, Urkundenhinterlegung, Nutzungstitel und § 134 EO prüfen.
Wohnungseigentumskosten nach der Zwangsversteigerung: Was der Ersteher wirklich übernimmt
Welche Aufwendungen der Ersteher einer Eigentumswohnung übernimmt und wie Vorzugspfandrecht, Rücklage und Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG einzuordnen sind.
Versteigerungstermin bei Gericht: Akten, Fragen und Bietablauf vorbereiten
Wie Bietinteressenten Akte, Fragen, Vadium und Gebotsgrenze für den gerichtlichen Versteigerungstermin vorbereiten.
Besichtigung vor der Zwangsversteigerung: Termin, Zutritt und verschlossene Türen
Wie § 176 EO Besichtigungstermin, Zutritt zu bewohnten Bereichen und den Umgang mit verschlossenen Türen vor der Versteigerung regelt.
Zubehör bei der Zwangsversteigerung: Einbau, Photovoltaik und Fremdeigentum prüfen
Wie Schätzgutachten, §§ 294 bis 297a ABGB und Eigentumsnachweise klären, welche Einbauten und Maschinen mitversteigert werden.
Mietvertrag bei Zwangsversteigerung: Bestandrecht, Übernahme und Räumung
Wie Mietvertrag, MRG, Grundbuch und § 1121 ABGB bei einer Zwangsversteigerung auf Übernahme, Kündigung und Räumung wirken.
Überbot nach der Zwangsversteigerung: Frist, Sicherheit und Reaktion des Erstehers
Wann ein Überbot nach dem Zuschlag zulässig ist, welche 14-Tage-Frist und Sicherheit gelten und wie der bisherige Ersteher reagieren kann.
Vadium bei der Zwangsversteigerung: Sparurkunde, Erlag und Rückgabe
Wie hoch das Vadium ist, warum nur Sparurkunden genügen und was Bieter zu Erlag, Verwahrung, Anrechnung und Pfandrechtsausnahme wissen müssen.
Zuschlag anfechten: Widerspruch, Versagung und Rekurs in der Zwangsversteigerung
Wann ein Zuschlag mit Widerspruch oder Rekurs bekämpft werden kann, welche Mängel § 184 EO erfasst und wann § 187a EO greift.
Zwangsversteigerung einstellen oder aufschieben: Zahlung, Stundung und Nachweise
Wann Zahlung, Stundung oder Verzicht eine Einstellung tragen und warum für die Aufschiebung eine eigene gerichtliche Entscheidung nötig ist.
Meistbotsverteilung: Forderungsanmeldung, Rang und Widerspruch
Wie Gläubiger Forderungen zur Meistbotsverteilung anmelden, Rangfragen vorbereiten und einen möglichen Widerspruch einordnen.
Meistbot nach dem Zuschlag: Zahlungsfrist, Zinsen und Säumnisfolgen
Was Erwerber nach dem Zuschlag zu Meistbot, Zweimonatsfrist, Zinsen, Wiederversteigerung und persönlicher Haftung wissen müssen.
Grundbuch und Lasten vor der Zwangsversteigerung ordnen
Wie Bieter Grundbuch, Rang, Schätzung und Edikt prüfen und fortbestehende Lasten richtig in ihre Gebotsgrenze einrechnen.
Bietvollmacht und Vertretung vor dem Versteigerungstermin prüfen
Welche Form die Bietvollmacht braucht und wie Bieter Vertretung, Gebotsobergrenze, Gesellschaftsnachweis und Vadium vorbereiten.
Forderungssaldo, Sicherheit und Verwertungsakte sauber trennen
Gläubiger ordnen Exekutionstitel, Saldo, Immobiliensicherheit und gerichtliche Verwertungsakte ohne Rangprognose.
Gebotsbudget bei der Zwangsversteigerung mit Reserve planen
Persönliche Gebotsobergrenze, Finanzierung, Nebenkosten und Risikoreserve getrennt vom Schätzwert planen.
Versteigerungsedikt und Bedingungen vor dem Gebot prüfen
Edikt, Termin, Objekt, Schätzung und konkrete Versteigerungsbedingungen vor einem Gebot zusammenführen.
Schätzgutachten in der Zwangsversteigerung: Prüfpunkte für Eigentümer
Befundaufnahme, Stichtag, Objektmerkmale und Beilagen eines gerichtlichen Schätzgutachtens nachvollziehbar prüfen.
Gerichtsschreiben zur Zwangsversteigerung richtig erfassen
Gericht, Aktenzeichen, Zustellung und Beilagen sauber dokumentieren, bevor Eigentümer die Versteigerungsakte prüfen lassen.
Versteigerungsakte ordnen: Welche Unterlagen vor der ersten Prüfung zusammengehören
Dokumentenlandkarte für Eigentümer, Gläubiger und Erwerber: Gericht, Grundbuch, Objekt, Finanzierung, Saldo und offene Fragen.
Zwangsversteigerung: Welcher Weg passt zu Eigentümern, Gläubigern und Erwerbern?
Eigentümer, Gläubiger und Erwerber haben in einer gerichtlichen Liegenschaftsversteigerung je eigene Aktenlagen. Kurzer Wegweiser zu den drei Rollen.
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