Grundverkehrsrecht beim Zuschlag in Salzburg: Was Bieter nachweisen müssen

§ 33 Abs 1 S.GVG 2023 erfasst den Fall, dass ein Ausnahmetatbestand nicht offenkundig ist, nicht durch Urkunden des betreibenden Gläubigers erwiesen wurde und auch nicht schon vom Exekutionsgericht erhoben ist. Der Meistbietende kann die erforderliche Bestätigung, Bescheinigung oder Urkunde noch im Verfahren vorlegen. Gelingt das nicht, erteilt das Gericht den Zuschlag unter dem Vorbehalt, dass er erst später wirksam wird.

Der Vorbehalt ist keine bloße Formalität. Der Zuschlag wird entweder mit der erforderlichen Zustimmung der zuständigen Grundverkehrsbehörde oder mit dem Nachweis wirksam, dass keine grundverkehrsbehördliche Zustimmung nötig ist. Die verwaltungsgerichtliche Entscheidung kann an die Stelle der behördlichen Zustimmung treten.

Für die Gebotsentscheidung sollte daher vor dem Termin geklärt werden, ob das Objekt land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, als Baugrundstück einzuordnen ist oder eine Beschränkung für ausländische Erwerber auslösen kann. Die konkrete Einordnung hängt vom Grundstück, vom Erwerber und vom einschlägigen Ausnahmetatbestand ab.

Nach § 33 Abs 2 S.GVG 2023 fordert das Exekutionsgericht den Meistbietenden entweder zur Antragstellung bei der Grundverkehrsbehörde oder zur Vorlage der erforderlichen Urkunden auf. Für Urkunden nach § 33 Abs 1 Z 2 läuft eine Frist von vier Monaten ab Zustellung der Aufforderung. Bei einem Zustimmungsantrag setzt das Exekutionsgericht eine angemessene Frist für die Antragstellung.

Die zuständige Grundverkehrsbehörde muss das Exekutionsgericht über das Einlangen des Antrags unverzüglich informieren. Ein verspäteter Antrag ist zurückzuweisen, wenn die vom Gericht gesetzte Frist bereits abgelaufen ist. Nach vier Monaten ab Einlangen des Antrags darf die Behörde den Antrag nicht mehr zurück- oder abweisen. Das bedeutet nicht, dass die Zustimmung ohne gerichtliche Entscheidung automatisch erteilt wäre.

Das Gericht erklärt den Zuschlagsbeschluss für wirksam, wenn der Zustimmungsbescheid vorgelegt wird, die verlangten Urkunden fristgerecht einlangen oder innerhalb von vier Monaten ab Antragseinlangen kein Bescheid vorgelegt wird, mit dem der Antrag zurück- oder abgewiesen wurde. Die Akte muss deshalb Zustellung, Antragseinlangen und Behördenmitteilung getrennt ausweisen.

Stellt der Meistbietende den Antrag nicht innerhalb der gesetzten Frist, legt er die geforderten Urkunden nicht innerhalb von vier Monaten vor oder wird der Antrag rechtskräftig abgewiesen, kann das Exekutionsgericht auf Antrag eine erneute Versteigerung anberaumen. § 33 Abs 5 S.GVG 2023 knüpft diese Folge an das Verhalten und den Verfahrensstand des ersten Meistbietenden.

§ 34 Abs 1 S.GVG 2023 verlangt zwischen der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins und der Versteigerung mindestens sechs Monate. Das geringste Anbot richtet sich grundsätzlich nach § 85 Abs 2 EO. Die erneute Versteigerung ist daher kein gewöhnlicher Ersatztermin, bei dem der bisherige Zuschlag einfach neu bewertet wird.

Treten beim neuen Termin keine Bieter auf oder werden keine gültigen Anbote abgegeben, erklärt das Gericht den Zuschlag des Meistbietenden aus dem ersten Termin für wirksam. Die Grundverkehrsbehörde wird davon verständigt. Scheitert die erste Erwerberperson nur an fehlenden Anträgen oder Urkunden, gelten zusätzlich die Bestimmungen der EO über die Wiederversteigerung.

Bei einer erneuten Versteigerung dürfen nach § 34 Abs 3 S.GVG 2023 grundsätzlich nur Personen als Bieter zugelassen werden, deren Erwerb offenkundig keiner Zustimmung bedarf oder die dem Exekutionsgericht einen rechtskräftigen Zustimmungsbescheid beziehungsweise die erforderlichen Urkunden vorlegen. Die Unterlagen müssen den geplanten Erwerb und das versteigerte Objekt eindeutig betreffen.

Der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung ist innerhalb von vier Wochen nach der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins einzubringen. Die Behörde soll ohne unnötigen Aufschub entscheiden, spätestens aber innerhalb von acht Wochen nach dem Einlangen. Über Beschwerden gegen solche Bescheide hat das Landesverwaltungsgericht ebenfalls innerhalb von acht Wochen zu entscheiden.

Für Interessenten bedeutet das: Die grundverkehrsrechtliche Vorbereitung beginnt nicht erst am Versteigerungstag. Eine Kopie des Edikts, die Einlagezahl, die Katastralgemeinde, die genaue Objektart, der geplante Erwerber und alle persönlichen Nachweise gehören in eine gesonderte Vorbereitungsakte.

Auch ein Überbot kann grundverkehrsrechtliche Nachweise auslösen. Nach § 35 S.GVG 2023 fordert das Exekutionsgericht den Überbieter vor der Verständigung des Erstehers auf, die erforderliche Zustimmung innerhalb einer angemessenen Frist zu beantragen. Ist keine Zustimmung nötig, sind die passenden Urkunden innerhalb von vier Monaten ab Zustellung der Aufforderung vorzulegen.

Das Gericht legt das Überbot dem weiteren Verfahren zugrunde, wenn der Zustimmungsbescheid vorliegt, die Urkunden rechtzeitig eingelangt sind oder innerhalb von vier Monaten ab Antragseinlangen kein Zurück- oder Abweisungsbescheid vorgelegt wird. Ohne diese grundverkehrsrechtliche Klärung kann das Überbot zurückgewiesen werden.

Diese Prüfung kommt zu den Anforderungen der §§ 195 bis 199 EO hinzu. Das Überbot selbst verlangt eigene Voraussetzungen, eine bestimmte Einbringung und eine Sicherheitsleistung. Wer zuerst die grundverkehrsrechtliche Seite und danach die EO-Fristen prüft, kann die beiden Verfahren besser aufeinander abstimmen. Der Beitrag zum Überbot erklärt die allgemeinen Wertschwellen und Reaktionsfristen.