Odobrenje prometa nekretnina nakon dosude na dražbi u Salzburgu: potrebne isprave

Član 33 stav 1 S.GVG primjenjuje se kada izuzetak nije očigledan, kada ga povjerilac koji je pokrenuo postupak nije dokazao ispravama i kada ga izvršni sud još nije utvrdio. Najpovoljniji ponuđač može naknadno dostaviti potrebnu potvrdu, dokaz ili ispravu. Ako to ne učini, sud donosi dosudu uz rezervu i odgađa njeno djelovanje.

Rezerva nije samo formalnost. Dosuda postaje djelotvorna kada nadležni organ odobri sticanje ili kada kupac dokaže da odobrenje nije potrebno. Odluka upravnog suda može zamijeniti odobrenje organa.

Prije ponude treba provjeriti da li je nekretnina poljoprivredno ili šumsko zemljište, građevinsko zemljište ili slučaj u kojem za stranog sticaoca postoje posebna ograničenja. Pravilno razvrstavanje zavisi od nekretnine, kupca i konkretnog zakonskog izuzetka.

Prema članu 33 stav 2 S.GVG izvršni sud poziva najpovoljnijeg ponuđača da podnese zahtjev organu za promet nekretnina ili da dostavi potrebne isprave. Isprave prema članu 33 stav 1 tačka 2 u pravilu se dostavljaju u roku od četiri mjeseca nakon dostave sudskog poziva. Za zahtjev za odobrenje sud određuje primjeren rok za podnošenje.

Nadležni organ mora bez odlaganja obavijestiti izvršni sud da je zahtjev zaprimljen. Zahtjev podnesen nakon isteka sudskog roka treba odbiti. Nakon četiri mjeseca od prijema zahtjeva organ ga više ne može odbiti ili odbaciti. To ne znači da je odobrenje automatski izdato niti da sud više ne mora donijeti svoju procesnu odluku.

Sud proglašava dosudu djelotvornom kada je rješenje o odobrenju dostavljeno, kada potrebne isprave stignu u roku ili kada u roku od četiri mjeseca od prijema zahtjeva nije dostavljeno rješenje kojim se zahtjev odbija ili odbacuje. Spis zato treba odvojeno prikazati dostavu, podnošenje i obavijesti.

Ako najpovoljniji ponuđač ne podnese zahtjev u roku suda, ne dostavi isprave u roku od četiri mjeseca ili dobije pravosnažno odbijanje, izvršni sud može na prijedlog odrediti novu dražbu. Član 33 stav 5 S.GVG ovu posljedicu veže za ponašanje i procesni položaj prvog ponuđača.

Član 34 stav 1 S.GVG zahtijeva najmanje šest mjeseci između objave novog termina i same dražbe. Najniža ponuda u pravilu se određuje prema članu 85 stav 2 EO. Nova dražba zato nije samo obični zamjenski termin u kojem se prva dosuda ponovo ocjenjuje.

Ako na novoj dražbi nema ponuđača ili nema valjanih ponuda, sud proglašava dosudu prvog najpovoljnijeg ponuđača djelotvornom i obavještava organ za promet nekretnina. Ako je prvo sticanje propalo zbog nedostatka zahtjeva ili isprava, primjenjuju se i pravila EO o ponovnoj dražbi nakon zakašnjenja.

Na novoj dražbi prema članu 34 stav 3 S.GVG u pravilu mogu učestvovati samo osobe čije sticanje očigledno ne treba odobrenje ili osobe koje izvršnom sudu predoče pravosnažno rješenje o odobrenju odnosno potrebne isprave. Dokumenti moraju jasno označiti planirano sticanje i nekretninu koja se prodaje.

Zahtjev za odobrenje treba podnijeti u roku od četiri sedmice nakon objave novog termina. Organ treba odlučiti bez nepotrebnog odlaganja, a najkasnije u roku od osam sedmica od prijema. Pokrajinski upravni sud za pritužbu protiv takvog rješenja takođe ima rok odlučivanja od osam sedmica.

Za zainteresovane ponuđače to znači da priprema počinje prije ročišta. Edikt, broj zemljišnoknjižnog uloška, katastarska opština, vrsta nekretnine, budući kupac i lične isprave pripadaju u poseban pripremni spis.

I nadponuda može zahtijevati dokaz o prometu nekretnina. Prema članu 35 S.GVG izvršni sud prije obavještavanja prvog kupca poziva nadponuđača da u primjerenom roku podnese zahtjev za odobrenje. Ako odobrenje nije potrebno, relevantne isprave treba dostaviti u roku od četiri mjeseca nakon dostave poziva.

Sud uzima nadponudu u daljnji postupak kada je rješenje o odobrenju dostavljeno, kada isprave stignu u roku ili kada u roku od četiri mjeseca od prijema zahtjeva nije dostavljeno rješenje o odbijanju ili odbacivanju. Bez ove provjere nadponuda može biti odbačena.

Ova provjera dolazi pored članova 195 do 199 EO. Nadponuda ima vlastite vrijednosne pragove, uslove podnošenja i sigurnost. Pregled nadponude nakon dosude objašnjava opšte pragove i rokove za reakciju.