Simultana hipoteka u raspodjeli najviše ponude: glavna i sporedna nekretnina

§ 15 GBG dopušta da se hipoteka za isto potraživanje nepodijeljeno upiše na dva ili više zemljišnoknjižnih tijela ili hipotekarnih potraživanja. Povjerilac može tražiti plaćanje cijelog potraživanja iz svake pojedinačne nekretnine. Ovo višestruko obezbjeđenje ipak ne znači da se isti iznos konačno može uzeti iz svake mase raspodjele.

U praksi se simultana hipoteka naziva i ukupna hipoteka. Za raspodjelu je odlučujuće zakonsko pravilo iz § 222 EO. Moraju se provjeriti upis, založna isprava, aktuelni saldo potraživanja i svaki izvršni postupak u kojem je obuhvaćena zajednički opterećena nekretnina.

Obična hipoteka na jednoj nekretnini odnosi se samo na označenu nekretninu. Posebnost simultane hipoteke je da više nekretnina obezbjeđuje jedno potraživanje, pa provjera mora povezati više dražbenih spisa.

Pojmovi glavna i sporedna nekretnina u praksi opisuju raspored zajednički opterećenih zemljišnoknjižnih tijela. Oni sami ne određuju zakonsku kvotu. Važno je koje nekretnine prema založnoj ispravi zajednički odgovaraju i koje se stvarno dražbuju.

Nekretnina nazvana glavnom nije automatski jedini ili povlašteni izvor naplate. Sporedna nekretnina ne prestaje biti opterećena samo zbog naziva. Isprava i zemljišnoknjižni upisi moraju pokazati da li isto potraživanje tereti obje nekretnine.

Rang se za svaku nekretninu posebno evidentira. Potraživanja koja se namiruju prije simultane hipoteke umanjuju preostali iznos te mase. Tek zatim se računa doprinos te mase zajedničkom potraživanju.

§ 222 st 1 EO propisuje namirenje simultane hipoteke iz mase raspodjele prema §§ 216 i 217 EO. Ako se dražbuju sve nekretnine koje nepodijeljeno obezbjeđuju potraživanje, § 222 st 2 EO određuje odnos. Svaka masa doprinosi u istom odnosu u kojem njen ostatak nakon ranijih potraživanja stoji prema zbiru svih takvih ostataka.

To nije raspodjela prema veličini nekretnina niti slobodan izbor povjerioca. Ako dvije mase nakon ranijih potraživanja imaju različite ostatke, simultano potraživanje se raspoređuje u tom odnosu. Ukupno potraživanje sa sporednim davanjima ostaje gornja granica.

Za svaku nekretninu koristite isti datum obračuna i istu prijavu potraživanja. Glavnica, kamate i sporedna davanja ne smiju se različito računati u odvojenim postupcima. Rješenje o raspodjeli treba jasno prikazati iznose i njihov rang.

§ 222 st 3 EO štiti kasnije rangirane ovlaštenike ako povjerilac traži drugačiji odnos i oni dobiju manje nego prema zakonskom odnosu. Oni mogu zahtijevati da se iz pojedinačnih masa isplati iznos koji bi prema § 222 st 2 EO pripao simultanom potraživanju, koliko je potrebno za pokriće njihovog gubitka.

Zahtjev ne nastaje zbog svake drugačije upute za isplatu. Potreban je konkretan nedostatak na strani kasnije rangiranog ovlaštenika. Zato spis mora sadržati rang, očekivanu isplatu i stvarni gubitak.

Ako nisu dražbovane sve zajednički opterećene nekretnine, § 222 st 4 EO za obračun naknade umjesto pojedinačnih ostataka koristi jedinstvene vrijednosti svih nepodijeljeno opterećenih nekretnina. Zahtjev se može upisati na nedražbovanoj nekretnini u rangu namirenog i istovremeno brisanog simultanog založnog prava.

§ 222 EO uređuje namirenje simultane hipoteke iz mase raspodjele. To nije isto što i preuzimanje duga od strane kupca. Za druga založno obezbijeđena potraživanja § 223 st 1 EO dopušta preuzimanje uračunato u najvišu ponudu ako povjerilac na ročištu za raspodjelu pristane i oslobodi ranijeg dužnika.

Sam zemljišnoknjižni upis zato ne znači da kupac preuzima lični dug. Isto tako, zajednička hipoteka ne znači da povjerilac smije slobodno izabrati redoslijed naplate bez poštovanja § 222 EO.

Članak portala o zemljišnoj knjizi i teretima objašnjava provjeru upisa. Članak o raspodjeli najviše ponude obrađuje prijavu i prigovor. Oba pitanja treba povezati sa stvarnim stanjem postupka.

Pouzdana provjera zahtijeva više od aktuelnog salda. Prikupite izvode za sve zajednički opterećene nekretnine, založnu ispravu i njene dodatke, ugovore o kreditu ili izvršne isprave, jedinstven obračun potraživanja te rješenja ili pozive u relevantnim postupcima.

Za svaku nekretninu evidentirajte ranija potraživanja, rang i ostatak nakon njihovog namirenja. Ako se ostvaruju samo neke nekretnine, dodajte jedinstvene vrijednosti potrebne prema § 222 st 4 EO.

Za drugačiju isplatu ili zahtjev za naknadu dokumentujte i prijave kasnije rangiranih ovlaštenika, očekivani gubitak i traženi način isplate. Na kraju provjerite brojčani prikaz u rješenju o raspodjeli prema § 229 EO.