Dražba prava građenja: povrat, naknada i obračun ponude

Član 133 EO dopušta izvršenje sudskom dražbom prava građenja. Samo pravo građenja je zato predmet dražbe. Prema članu 6 BauRG, zgrada stečena ili izgrađena na osnovu tog prava pripada pravu građenja kao njegova pripadnost. To se razlikuje od dražbe zemljišta na kojem se nalazi posebno superaedifikat.

Član 3 BauRG ograničava prvobitno trajanje na najmanje deset i najviše sto godina. Za kupca prvobitno trajanje malo znači ako je veliki dio već protekao. Prvi obračun treba zato oduzeti dan očekivane dosude od ugovorenog datuma isteka.

Član 168 EO traži da podaci i uslovi važni za dražbu budu navedeni u ediktu. Edikt ne zamjenjuje čitanje ugovora. On pokazuje koje dokumente treba dalje pratiti u konkretnom sudskom spisu.

Prema članu 9 stav 1 BauRG, zgrada prelazi na vlasnika zemljišta kada pravo građenja prestane. Zakonska založna i prvenstvena prava koja terete pravo građenja prelaze na zemljište kada pravo prestane. Kupac zato mora razlikovati ovu posljedicu od trajnog vlasništva nad zemljištem.

U nedostatku drugačijeg ugovora, član 9 stav 2 BauRG predviđa naknadu u visini četvrtine postojeće građevinske vrijednosti. To je zakonsko dopunsko pravilo. Ugovor o pravu građenja može propisati drugačiji obračun ili drugi udio. Ugovor je zato prvi dokument koji treba pregledati kada se u spisu ili opisu govori o Heimfallklausel.

Zakonsko dopunsko pravilo može se zapisati kao radna formula: naknada jednaka jednoj četvrtini postojeće građevinske vrijednosti. Postojeća građevinska vrijednost nije automatski tržišna vrijednost zemljišta, najviša ponuda niti raniji trošak izgradnje. Procjena zavisi od stanja, starosti, načina gradnje i pretpostavki nalaza. Pouzdan iznos zahtijeva zajednički pregled ugovora i nalaza procjene.

Pravo građenja može imati drugačiji ekonomski profil na početku trajanja nego neposredno prije isteka. Kupac treba uporediti očekivano korištenje tokom preostalog perioda sa finansiranjem, održavanjem, građevinskom naknadom i potrebnim prilagođavanjima.

Građevinska naknada je tekuće opterećenje nosioca prava građenja. Provjerite iznos, dospijeće i dugovanja prema ugovoru i sudskim ispravama. Član 4 stav 2 BauRG dopušta ugovor o prestanku zbog kašnjenja sa građevinskom naknadom samo ako naknada nije plaćena najmanje dvije uzastopne godine. Taj uslov se ne može zaključiti iz jednog izvoda uplata.

U granici ponude treba odvojeno voditi najmanje četiri iznosa: kapital za ponudu, tekuća plaćanja, korist do isteka i moguća naknada pri prestanku prava. Planer okvira ponude može pomoći da se obračun uredi. On ne zamjenjuje pregled ugovora o pravu građenja.

Njemački izraz Heimfallklausel može se u ugovoru, ediktu ili opisu koristiti za različite sadržaje. Član 4 stav 1 BauRG određuje da pravo građenja ne može biti ograničeno raskidnim uslovom. Time se trajanje prava štiti od proizvoljnog prijevremenog prestanka. Ugovoreni istek i posljedica iz člana 9 BauRG ostaju odvojena pitanja.

Provjerite da li formulacija opisuje redovni istek prava, pravilo o naknadi, dugovanje građevinske naknade ili drugu ugovornu posljedicu. Te kategorije vode različitim pravnim pitanjima. Kupac iz same oznake ne treba izvoditi prijevremeni prestanak niti određeni iznos.

Član 189 stav 2 EO u pravilu isključuje odgovornost za garanciju zbog netačnih podataka u ediktu ili dostavljenim spisima. Nejasni podaci o isteku, građevinskoj naknadi ili naknadi zato pripadaju listi otvorenih pitanja prije ponude.

Uredite isprave prema stalnom redoslijedu. Počnite sa važećim dražbenim ediktom i potpunim ugovorom o pravu građenja. Dodajte poseban uložak prava građenja, nalaz procjene, izmjene ugovora, obračune građevinske naknade i podatke o promjenama na zgradi.

U svakoj ispravi označite iste podatke: strane, zemljište, zgradu, početak, istek, građevinsku naknadu, dospijeće, naknadu i potrebne saglasnosti. Različiti nazivi ili datumi moraju se objasniti. Provjera nalaza procjene pomaže kod stanja i građevinske vrijednosti. Šira provjera edikta i uslova nalazi se u tekstu o ediktu prije ponude.

Ako spis ne sadrži jasnu verziju ugovora, odluku o ponudi treba odložiti dok se trajanje i naknada ne razjasne. Nejasno preostalo trajanje neposredno utiče na ekonomsku procjenu.