Kada je nadponuda nakon dosude dopuštena, koji rok od 14 dana i sigurnost vrijede te kako dosadašnji kupac može reagovati.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Nadponuda može potisnuti dosudu koja je već donesena nakon austrijske sudske dražbe. Ta mogućnost postoji samo u uskom zakonskom okviru. Odlučujući su odnos između najviše ponude i sudske procijenjene vrijednosti, iznos nove ponude, kratak rok za podnošenje i pravovremena sigurnost.
Za dosadašnjeg kupca, mogućeg nadponuđača, vlasnika i povjerioce time počinje poseban međupostupak. §§ 195 do 199 EO uređuju kada je nadponuda dopuštena, kako dosadašnji kupac može reagovati i koje posljedice nastupaju kada prihvatanje postane pravosnažno.
Odaberite dokumentovano stanje. Rezultat uređuje procijenjenu vrijednost, nadponudu, sigurnost i reakciju dosadašnjeg kupca.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
§ 195 st 1 EO dopušta nadponudu samo ako taj prag nije dostignut.
Ako najviša ponuda dostiže tri četvrtine procijenjene vrijednosti, § 195 st 1 EO ne dopušta nadponudu. Provjerite procjenu, pripatke i najvišu ponudu prema sudskom spisu. Drugi pravni lijekovi imaju vlastite uslove.
Nadponuda mora raniju najvišu ponudu premašiti najmanje za jednu četvrtinu. Neodređenu nadponudu sud odbacuje bez naloga za dopunu. Pripremite rješenje o dosudi, najvišu ponudu i planirani iznos.
Rok je vezan za javnu objavu dosude. Pribavite objavu u Ediktsdatei, rješenje o dosudi, nalaz procjene i uslove dražbe.
Zajedno provjerite rok od 14 dana, ponudu sigurnosti i eventualne pokrajinske uslove za promet nekretnina. Nadponuda se ne može povući. Sigurnost treba položiti u roku od sedam dana nakon sudskog poziva.
§ 195 st 1 EO veže nadponudu za jasan vrijednosni prag. Dosuđena najviša ponuda mora biti manja od tri četvrtine procijenjene vrijednosti nekretnine i pripadaka. Ako je prag dostignut, dražba se ne može učiniti nevažećom nadponudom.
Nadponuđač se dodatno mora obavezati da će platiti cijenu koja raniju najvišu ponudu premašuje najmanje za jednu četvrtinu. Mora biti sposoban ispuniti postojeće uslove dražbe i ne smije postojati prepreka koja bi ga isključila iz nadmetanja na ročištu.
Dva izračuna treba provesti odvojeno. Najprije se najviša ponuda poredi sa tri četvrtine sudske procijenjene vrijednosti. Tek ako je taj uslov ispunjen, nova ponuda se poredi sa 125 posto ranije najviše ponude.
Uslovi odgovaraju na različita pitanja i oba moraju biti ispunjena.
| Korak provjere | Mjerilo | Posljedica |
|---|---|---|
| Ulazni prag | Najviša ponuda ispod tri četvrtine procijenjene vrijednosti | Nadponuda načelno može biti moguća |
| Iznos nadponude | Nova cijena najmanje jednu četvrtinu iznad ranije najviše ponude | Minimalno povećanje je ispunjeno |
| Lična dopuštenost | Nema prepreke za učešće u nadmetanju | Nadponuđač se može uzeti u obzir |
O ispunjenosti uslova odlučuju sudski spis, procjena, dosuda i konkretna nadponuda.
§ 196 st 1 EO zahtijeva da se nadponuda podnese izvršnom sudu u roku od 14 dana nakon javne objave dosude. Odlučujući događaj zato nije samo ročište dražbe niti privatno saznanje o rezultatu.
U spisu treba sačuvati konkretnu objavu, njen datum, rješenje o dosudi i pouzdan dokaz prijema kod suda. Kontakt sa kancelarijom, obavijest drugom učesniku ili priprema nacrta još ne predstavljaju podnošenje nadponude nadležnom sudu.
Zakon izričito zabranjuje povlačenje nadponude. Ona se ne smije tretirati kao neobavezna rezervacija. Finansiranje, sigurnost, uslovi dražbe i eventualni uslovi prometa nekretnina trebaju biti provjereni prije podnošenja.
Zajedno sa nadponudom sudu treba ponuditi osiguranje jedne četvrtine ponuđene kupoprodajne cijene. § 196 EO predviđa sudski ili notarski polog gotovine ili štednih isprava u roku od sedam dana nakon sudskog poziva.
Nadponuda postaje djelotvorna tek kada je ponuđena sigurnost stvarno položena i kada je sudu dostavljen dokaz. Potvrda banke o finansiranju ili dovoljno stanje na računu ne zamjenjuju ovaj zakonski korak.
Ko ne položi sigurnost ili ne postupi po nalogu za dopunu rizikuje novčanu kaznu do 10.000 eura. Neodređena nadponuda odbacuje se bez mogućnosti dopune. Iznos, izjava i ponuda sigurnosti zato moraju biti jasni pri podnošenju.
Postupak sadrži više odvojenih sudskih odluka.
Sa javnom objavom počinje rok od 14 dana za podnošenje.
Minimalni iznos, uslovi i ponuda sigurnosti moraju odgovarati zakonu.
Zakonski rok od sedam dana teče nakon sudskog poziva.
Može u roku od tri dana povećati najvišu ponudu na iznos nadponude.
Nakon pravosnažnog prihvatanja ranija dosuda se ukida i nadponuđač dobija dosudu.
§ 197 EO daje dosadašnjem kupcu kratku mogućnost reakcije. Nakon što mu se saopći posljednja pravovremena i osigurana nadponuda, kupac može u roku od tri dana povećati svoju najvišu ponudu na iznos najviše nadponude.
Izjava se podnosi izvršnom sudu pisanim podneskom ili na zapisnik. Ne može se povući nakon što podnesak stigne sudu ili se zapisnik zaključi. Neformalna poruka nadponuđaču nije dovoljna.
Ako kupac pravovremeno poveća ponudu, prema § 198 EO sve nadponude se odbacuju. Ako nema djelotvorne reakcije, među više nadponuđača odlučuje najviša ponuda. Kod jednakih iznosa prednost ima raniji prijem.
Kada sudsko prihvatanje nadponude postane pravosnažno, ranija dražba prema § 199 EO gubi djelotvornost. Sud po službenoj dužnosti ukida raniju dosudu i dosuđuje nekretninu uspješnom nadponuđaču. Protiv te nove dosude nije dopuštena daljnja nadponuda.
Uspješni nadponuđač smatra se kupcem od dana nove dosude. Mora ispuniti zakonske obaveze kupca i od tog dana ima pravo na koristi koje zakon dodjeljuje kupcu. Sigurnost i već položeni iznosi ranijeg kupca vraćaju se prema pravilima § 199 EO.
Učesnici navedeni u § 198 st 2 EO mogu pobijati odluku o prihvatanju nadponude rekursom. Osoba koja je već izjavila rekurs protiv prve dosude mora paziti na vezu postupaka: ako ne pobija prihvatanje nadponude, raniji rekurs smatra se povučenim.
U spis pripadaju nalaz procjene, rješenje o dosudi, javna objava, uslovi dražbe i dokaz ranije najviše ponude. Planirana nova cijena i jedna četvrtina te cijene trebaju biti pregledno izračunate.
Za sigurnost treba urediti bankovne dokumente, porijeklo i dostupnost sredstava te praktičnu pripremu sudskog ili notarskog pologa. Ako se primjenjuju pokrajinski propisi o prometu nekretnina, potrebne izjave ili odobrenja treba provjeriti na vrijeme.
Stranica za kupce, pojam sudske procjene i kontrolna lista kupca pružaju strukturu. Kasnije plaćanje obrađuje poseban članak o najvišoj ponudi nakon dosude.
Posebno provjerite prigovor, uskraćivanje dosude i rekurs.
Razumjeti rok plaćanja, kamate i posljedice kašnjenja.
Urediti sudski spis, finansiranje i dokumente.
Pregledati nekretninu, ponudu, dosudu i sljedeće korake.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000