Prodaja kuće prije sudske dražbe: brisanje tereta i završetak izvršenja

Sudska dražba se odobrava na prijedlog povjerioca koji izvršava potraživanje na osnovu izvršnog novčanog zahtjeva. Član 133 EO opisuje ovaj sudski put izvršenja. Privatni kupoprodajni ugovor između vlasnika i kupca drugačiji je posao i ne zamjenjuje ni sudsku odluku ni obavještavanje izvršnog suda.

Prodaja može biti korisna alternativa ako cijena pokriva relevantna potraživanja i troškove, a učesnici na vrijeme pripreme završetak. Da li je to u konkretnom postupku moguće zavisi, između ostalog, od datuma ročišta, ranga prava, visine potraživanja i spremnosti povjerioca da odustane od nastavka izvršenja.

Vodič o obustavi i odgodi objašnjava zašto prijedlog ili sporazum nisu isto što i automatski zastoj. Kod slobodne prodaje dodatno je odlučujući tok novca između kupca, povjerenika, povjerilaca i zemljišne knjige.

Prije potpisivanja potreban je aktuelni obračun potraživanja. On treba pokazati koja potraživanja povjerioca koji vodi izvršenje, koja hipotekarna potraživanja drugih povjerilaca i koji troškovi treba da budu pokriveni iz kupoprodajne cijene. Stariji obračun može biti prevaziđen kamatama, troškovima ili novim procesnim koracima.

Način plaćanja treba biti u pisanom nalogu povjereniku. Mora biti navedeno kada cijena dospijeva, koji iznosi idu kojem povjeriocu, koji uslovi važe za isplatu i koje se isprave tada predaju. Kupoprodajna cijena se ne smije tretirati kao slobodan novac dok brisanje tereta nije osigurano.

Vlasnik treba jasno izračunati i preostali iznos. Prodaja ispod ukupnog iznosa osiguranih potraživanja može propasti ili zahtijevati dodatne saglasnosti. Uređen spis vlasnika olakšava usklađivanje s bankama, povjeriocima i sudom.

Aktuelni izvod iz zemljišne knjige je početna tačka. On pokazuje vlasnike, hipoteke, služnosti, zabrane raspolaganja, zabilježbe i rang. Svaki upis se zatim mora povezati s brisanjem, isplatom, preuzimanjem ili nastavkom njegovog postojanja.

Prema §§ 26 i 32 GBG, postupak u zemljišnoj knjizi zahtijeva odgovarajuće isprave i formalno valjanu izjavu za upis. U praksi zato povjerioci moraju uskladiti isplatu i svoje izjave o brisanju ili ograničenju prava tako da se isprave mogu koristiti u postupku upisa. Usmeno obećanje banke nije zamjena.

Služnosti i druga prava ne nestaju samo zato što kupac očekuje nekretninu bez tereta. Vodič o zemljišnoj knjizi i teretima treba zato čitati zajedno s izvornim ispravama, rangom i konkretnim izjavama za brisanje.

Član 39 stav 1 tačka 6 EO navodi povlačenje prijedloga za izvršenje ili odustajanje od nastavka kao mogući razlog za obustavu. To je pravna veza za završetak izvršenja nakon dogovorene prodaje kada povjerilac koji vodi postupak više ne želi nastaviti. Izjava mora biti povezana s pravilnim sudskim spisom.

Član 40 EO obuhvata, između ostalog, obustavu nakon namirenja, odobrene odgode ili odricanja povjerioca koji vodi izvršenje. Razgovor o prodaji, potpisan ugovor ili planirana uplata zato još nisu sudsko rješenje. Učesnici moraju razjasniti koji se prijedlog podnosi i koje isprave dokazuju činjenice.

Dok sudsko stanje ne bude važeće, najavljeno ročište se ne smije jednostavno izbrisati iz kalendara. Provjerite odluku, njen obim i stvarni datum rješenja. Kada je vrijeme kratko, ugovor, plan plaćanja i sudska izjava moraju se pripremati paralelno.

Prema § 431 ABGB, vlasništvo na nekretnini se u pravilu prenosi tek upisom u zemljišnu knjigu. Kupoprodajni ugovor daje ugovorni osnov, ali ne zamjenjuje upis. Za kupca su odlučujuće isprave i rang koji osiguravaju upis.

Kod nekretnine obuhvaćene izvršenjem ugovor, plaćanje preko povjerenika, izjave za brisanje i sudske isprave moraju se podudarati. Prerana uplata može izložiti kupca riziku ako se obećano brisanje ne može završiti. Prodavac s druge strane ne smije smatrati završetak izvršenja sigurnim dok su dogovoreni koraci otvoreni.

Članak na liegenschaftskaufvertrag.at o dosudi i teretima pomaže razlikovati ugovorenu kupovinu od sticanja dosudom. Konkretna transakcija ipak zahtijeva provjeru prema izvršnom spisu i zemljišnoknjižnim ispravama.

Više hipoteka znači više provjera. Povjerilac koji vodi izvršenje može odlučivati o svom prijedlogu za izvršenje. To ne znači automatski da svi drugi hipotekarni povjerioci pristaju na brisanje ili prihvataju predloženi iznos isplate.

Služnost upisana u zemljišnu knjigu može opstati nezavisno od potraživanja povjerioca koji vodi izvršenje. Mora se izričito obraditi u ugovoru, obračunu cijene i objašnjenju kupcu. Prodaja bez tereta je pouzdana tek kada je jasno koja se prava stvarno brišu.

Ako postoji stečajni postupak, važe dodatna pravila za posebnu masu i razlučna prava. Tada se moraju uključiti stečajni upravnik i osigurani povjerioci. Usklađivanje samo s jednom bankom nije dovoljno.

Prodaja kuće pod vremenskim pritiskom često ne propadne zato što nema zainteresovanog kupca, nego zato što je otvoren jedan međukorak. Ugovor, plaćanje i učinak pred sudom često se posmatraju odvojeno iako moraju funkcionisati zajedno.

Sljedeće greške se mogu izbjeći zajedničkim pregledom spisa i novčanog toka.