Kako se superedifikat tretira u austrijskoj sudskoj dražbi i šta ponuđači provjeravaju u kvalifikaciji, pologu isprava, osnovu korištenja i članu 134 EO.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Superedifikat je građevina podignuta bez namjere da trajno ostane na tuđem zemljištu. Da li je građevina superedifikat odlučuje objektivno prepoznatljiva namjera u vrijeme gradnje; polaganje isprava je uslov za derivativno sticanje, a ne za pravnu kvalifikaciju stvari. Ova razlika oblikuje sudsku dražbu superedifikata.
Za ponuđače, izvršne dužnike i povjerioce iz toga slijede tri zadatka provjere. Prvo, kvalifikacija građevine kao samostalne, pokretne stvari. Drugo, pravni osnov korištenja tuđeg zemljišta i preostalo trajanje. Treće, prava na superedifikatu na temelju sudskog spisa, uslova dražbe, eventualnih položenih isprava i pravnog učinka dosude.
Odgovorite prema stvarnoj situaciji objekta i zemljišta. Rezultat razdvaja kvalifikaciju, pravni osnov korištenja i stanje spisa.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Član 133 EO obuhvata i superedifikate. Ako nedostaju položene isprave, član 134 EO predviđa poseban postupak istrage i dokazivanja u kojem se posebno utvrđuju vlasništvo i prava na građevini. Bez tog postupka nedostaje osnova za sigurnu ponudu.
Odlučujuće su objektivno prepoznatljive okolnosti u vrijeme gradnje. Prije ročišta treba uskladiti građevinsku dozvolu, tadašnje sporazume, historiju gradnje i korištenja sa sudskim spisom.
Ako objekat stoji na zemljištu u vlasništvu dužnika, tipično dijeli pravnu sudbinu zemljišta i ne može se posebno prenositi. Slučaj spada u kolosek provjere pripadnosti zemljišta, a ne u kolosek superedifikata.
Bez čvrstog osnova korištenja tuđeg zemljišta ekonomska vrijednost superedifikata nije određena. Prije ponude moraju biti dokumentovani ugovorna strana, trajanje, promjene naknade i pravo raskida; prestanak korištenja ne gasi automatski vlasništvo, ali dolaze u prvi plan obaveze uklanjanja ili naknade.
Prava na superedifikatu proizlaze iz sudskog spisa, uslova dražbe i njihovog sklada s eventualno položenim ispravama. Kada nedostaje pokriće, treba primijeniti član 134 EO; potpun niz polaganja ne zamjenjuje samostalno sudsko utvrđivanje.
Spojite osnov korištenja, preostalo trajanje i zajednički pogled na spis, uslove i polaganje u jednu mapu za ročište. Ekonomska ocjena zahtijeva zajednički pogled na preostali vijek, prava vezana za dosudu i stvarno stanje objekta.
Član 297 austrijskog Općeg građanskog zakonika u pravilu smatra zgrade na parceli nesamostalnom pripadnošću zemljišta. Ključni izuzetak vrijedi kada je objekat podignut bez namjere trajnog ostanka na zemljištu. Tada postaje pokretna stvar i više ne dijeli pravnu sudbinu parcele. Austrijska sudska praksa se poziva na objektivno prepoznatljive okolnosti u vrijeme gradnje, sažete u pravnom stavu RS0011252.
Član 435 istog zakonika uređuje derivativno sticanje vlasništva na superedifikatu polaganjem isprava kod nadležnog opštinskog suda. Prema praksi iz RS0010982 polaganje je uslov za derivativni prijenos; izvorno vlasništvo nastaje gradnjom kada su ispunjeni uslovi člana 435.
Za sudsku dražbu to znači posebnu situaciju. Član 133 EO izričito obuhvata superedifikat; ne prodaje se zemljište s objektom, već superedifikat kao samostalna stvar. Zemljište ostaje vlasniku parcele.
Vlasništvo na superedifikatu i pravo korištenja tuđeg zemljišta moraju se ispitati odvojeno. Uobičajeni osnovi korištenja su najam, dopušteno korištenje ili posebni sporazumi o korištenju. Pravo građenja prema austrijskom Zakonu o pravu građenja je poseban knjižni institut i nije tipičan osnov korištenja za superedifikat.
Za procjenu je odlučujuće preostalo trajanje osnova korištenja. Kratko preostalo korištenje smanjuje vrijednost neovisno od stanja gradnje. Ako je ugovor na određeni rok, ponuđač mora planirati istek i posljedice prestanka.
Prestankom prava korištenja vlasništvo na superedifikatu ne nestaje automatski. Ugovorno pravo i osnovni odnos tipično uređuju uklanjanje, predaju, naknadu ili otkup. Konkretna ugovorna raspodjela ovih pozicija spada u provjeru prije ponude.
Pregled pokazuje zašto se kod superedifikata pažljivo razdvajaju zemljište, osnov i stanje spisa.
| Tačka provjere | Superedifikat | Nekretnina sa zgradom |
|---|---|---|
| Pravni predmet | Pokretna stvar prema posebnom pravilu | Nepokretna stvar sa nesamostalnom pripadnošću |
| Dokumentacija sticanja | Sudski spis, uslovi dražbe i eventualno položene isprave prema članu 435 ABGB | Upis u zemljišnu knjigu |
| Zemljište | Ostaje vlasniku zemljišta | Prenosi se zajedno sa zgradom |
| Osnov korištenja | Obavezan za opstanak građevine | Nije potreban jer postoji vlasništvo zemljišta |
| Utvrđivanje prava | Iz sudskog spisa, uslova, eventualnog niza polaganja i člana 134 EO | Iz C lista zemljišne knjige |
| Prestanak korištenja | Uklanjanje, naknada ili otkup prema ugovoru; nema automatskog gubitka vlasništva | Zgrada obično ostaje uz zemljište |
Svaki red pokreće poseban zadatak provjere za ponuđača, pravnog zastupnika i sud.
Za superedifikat ne postoji upis u zemljišnu knjigu. Za derivativne prijenose nadležni sud vodi evidenciju položenih isprava prema članu 435 austrijskog Općeg građanskog zakonika i austrijskom Zakonu o polaganju isprava. Sticanje, opterećenje i prijenos građevine mogu se tim putem dokumentovati.
Obim prava na superedifikatu ipak se ne može čitati samo iz niza položenih isprava. Proizlazi iz sadejstva sudskog spisa, konkretnih uslova dražbe, eventualno položenih isprava i pravnog učinka dosude. Ako polaganja nema ili je nepotpuno, član 134 EO predviđa poseban postupak dokazivanja i istrage.
Ponuđači trebaju blagovremeno pribaviti aktuelno stanje kod nadležnog suda i usporediti ga s podacima iz edikta i nalaza procjene. Neusklađenosti treba pisano razjasniti prije ročišta.
Dosudom kupac postaje vlasnik građevine kao pokretne stvari. Ne stupa automatski u ugovor o korištenju tuđeg zemljišta; preuzimanje tog ugovornog odnosa slijedi vlastita pravila i često zaseban sporazum s vlasnikom zemljišta.
Pripadnosti i uređaji koji čine dio građevine i nisu postali dio zemljišta prate superedifikat. Obrnuto, sve što je neraskidivo vezano za zemljište ili mu je pridruženo kao nesamostalna pripadnost ostaje vlasniku zemljišta.
Prava trećih osoba vezana za superedifikat ocjenjuju se prema uslovima i ishodu sudskog postupka. Založna prava na građevini ili prava korištenja pojedinih prostorija mogu opstati i nakon sticanja; provjera tih prava neizostavno spada u pripremu ponude.
Edikt mora predmet dražbe opisati dovoljno precizno da ponuđači prepoznaju građevinu i razlikuju je od susjednih objekata ili pripadnosti. Opis gradnje, lokacija, eventualna adresa parcele i pozivanje na stanje spisa trebaju biti jasno navedeni.
Osnove za procjenu treba da uzimaju u obzir građevinsku supstancu, preostali vijek trajanja i preostalo trajanje osnova korištenja zemljišta. Bez tih osnova najniža ponuda za superedifikat nema smisleno ekonomsko uporište.
Neusklađenosti između edikta, procjene i stanja spisa ponuđači trebaju pisano prijaviti sudu prije ročišta. Kasnija razjašnjenja tokom ročišta ne mijenjaju obavezujuću narav predate ponude.
Redoslijed sprečava miješanje kvalifikacije, osnova korištenja i stanja spisa u ročištu.
Istorija gradnje, korištenje i odnos prema zemljištu su dokumentovani.
Objektivno prepoznatljive okolnosti u vrijeme gradnje potvrđuju kvalifikaciju.
Uslovi, eventualna polaganja i član 134 EO su međusobno postavljeni.
Ugovor o korištenju, naknada i pravo raskida su uređeni.
Založna prava, prava korištenja i posebna prava su pregledna.
Vrijednost, preostalo trajanje i posljedice prijenosa su u budžetu ponude.
C list, rang i navod o preuzimanju pripremiti sistematski.
Dan procjene, pripadnosti i jezgro vrijednosti pratiti.
Uloge, rokovi i dokumenti iz perspektive ponuđača.
Finansiranje, sporedni troškovi i rezerva za posebne objekte.
Spis objekta, osnov korištenja i stanje spisa u jednoj mapi.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000