Urediti zemljišnu knjigu i terete prije sudske dražbe

Teretni list sadrži upise s različitim pravnim učincima. Založna prava osiguravaju potraživanja. Služnosti mogu davati pravo puta, stanovanja ili vođenja instalacija. Realni tereti obavezuju vlasnika nekretnine na ponavljajuće činidbe. U listu se mogu nalaziti i prava preče kupovine, prava ponovnog otkupa, zabrane raspolaganja i uknjiženi najmovi.

Iz kratkog naziva ne proizlazi da li pravo ostaje nakon dosude, uračunava li se u najvišu ponudu ili se kasnije može izbrisati. Ni redoslijed C brojeva nije uvijek dovoljan. Odlučuju konkretni rang, pripadajuća isprava, obim predmeta dražbe i uslovi dražbe.

Ako se prodaje idealni suvlasnički dio, treba dodatno utvrditi tereti li pravo samo taj dio ili cijeli zemljišnoknjižni uložak. Pravo stanovanja može ekonomski obuhvatati drugačiju površinu nego što se vidi iz kratkog upisa. Zato se izvod, zbirka isprava i stvarno korištenje provjeravaju zajedno.

§ 200 st 1 EO razlikuje služnosti, prava na izdržavanje i druge realne terete prema rangu. Ako je teret u rangu ispred prava namirenja izvršnog povjerioca ili uknjiženog založnog prava, kupac ga načelno preuzima bez uračunavanja u najvišu ponudu. Ekonomski ostaje pored ponuđene cijene.

Teret kasnijeg ranga preuzima se samo u mjeri u kojoj prema svom rangu ima pokriće u masi raspodjele. Za ovu provjeru nije dovoljno usporediti dva C broja. Ako ima više izvršnih povjerilaca i više založnih prava, treba utvrditi koje je pravo namirenja relevantno i kolika će masa vjerovatno biti dostupna.

Austrijski Vrhovni sud je u odluci od 16. augusta 2007, 3 Ob 85/07g, na primjeru prvog ranga prava plodouživanja pokazao zašto je rang odlučujući. Pravo se moralo preuzeti bez uračunavanja u najvišu ponudu. Odluka pokazuje i zašto nepotpun edikt ne treba zamijeniti pretpostavkom kupca da će nekretnina biti dosuđena bez tereta.

§ 200 EO sadrži i posebna pravila. Određene služnosti za vodove energije mogu ostati pod zakonskim uslovima. Za prava ponovnog otkupa koja nisu pravovremeno iskorištena i za uknjižena prava najma vrijede zasebne odredbe. U matrici se zato vode kao posebne vrste prava.

Pouzdana provjera ranga počinje brojem uloška, zahvaćenim dijelom, C brojem i brojem dnevnika. Broj dnevnika vodi do isprave na kojoj se upis temelji. U njoj se često nalaze tačan obim, uslovi, planovi i lična ograničenja koja kratki tekst u zemljišnoj knjizi ne može potpuno prikazati.

Kod prava puta treba, na primjer, utvrditi zahvaćenu površinu, dozvoljenu vrstu korištenja i obuhvata li pravo vožnju. Kod plodouživanja su važni korištenje, prihodi i raspodjela troškova. Pravo na izdržavanje može spajati stanovanje, njegu, davanja u naravi i novčane obaveze.

Tek tada se rang uspoređuje s pravima namirenja izvršnih povjerilaca i uknjiženim založnim pravima. Pojam ranga objašnjava osnovnu strukturu. Za odluku o ponudi rezultat treba unijeti u tabelu konkretne nekretnine s tačnom oznakom dokumenta i kratkim opisom ekonomskog učinka.

§ 143 EO načelno zahtijeva da se utvrdi vrijednost nekretnine sa relevantnim teretima i bez njih. Služnosti, prava na izdržavanje, drugi realni tereti, uknjiženi najmovi i pravo građenja moraju se zasebno procijeniti i izraziti kao kapitalni iznosi. Za terete koji prelaze po samom zakonu vrijede posebnosti.

Mogući kupac ne treba gledati samo konačnu vrijednost. Provjerite koje je pravo procijenjeno, koje trajanje i korištenje je vještak pretpostavio i obuhvataju li nalaz i pripadajuća isprava istu površinu. Doživotno pravo stanovanja može se razumjeti samo ako su poznati ovlaštena osoba, zahvaćeni prostor i pretpostavljeno trajanje.

Ako se nalaz ne slaže s aktuelnom zemljišnom knjigom, treba utvrditi razlog. Datum procjene može biti stariji, upis može biti kasniji, neko pravo je možda izbrisano ili nalaz nije pravilno povezan s uloškom. Članak o provjeri nalaza procjene objašnjava datum, opis objekta i moguća otvorena pitanja.

§ 168 t 8 EO zahtijeva da edikt označi služnosti, prava na izdržavanje i druge terete koji nisu hipoteke, a koje kupac mora preuzeti bez uračunavanja u najvišu ponudu. Taj dio edikta uspoređuje se red po red s matricom tereta.

Treba provjeriti i da li je sud prema § 146 st 1 t 4 EO izmijenio zakonske uslove. Pod zakonskim pretpostavkama sud može odrediti da se služnosti, prava na izdržavanje ili drugi realni tereti ranijeg ranga ne preuzimaju ili se preuzimaju uz uračunavanje u najvišu ponudu. Za to su, među ostalim, potrebni saglasnost ovlaštene osobe i sudsko rješenje.

Edikt i uslovi dražbe zato čine jednu cjelinu provjere. Ako je teret naveden u zemljišnoj knjizi i procjeni, ali ne u ediktu, granica ponude ne treba počivati na neizrečenoj pretpostavci da će pravo nestati.

Hipoteka i pravo stanovanja opterećuju nekretninu na različit način. Založno pravo osigurava potraživanje i uzima se u obzir pri raspodjeli najviše ponude prema zakonskim pravilima. Pravo stanovanja koje ostaje utiče na stvarno korištenje, a često i na prihod ili kasniju prodaju nekretnine.

§ 216 EO određuje redoslijed potraživanja koja se namiruju iz mase raspodjele. Zemljišnoknjižni rang ostaje važan, ali sam ne određuje iznos koji će se dodijeliti potraživanju. Treba provjeriti prijavu, dokaze, kamate, troškove i moguće prigovore. Pojam mase raspodjele pomaže pri razdvajanju ovih koraka.

Preuzimanje duga od strane kupca odvojeno je pitanje od stvarnog tereta. Pri izračunu iznosa najviše ponude koji treba položiti u novcu § 201 EO uzima u obzir potraživanja založnih povjerilaca koji će vjerovatno biti namireni i pristaju na preuzimanje duga. Sama hipoteka ne dokazuje ni lično preuzimanje duga ni konačni iznos uplate.

Prema § 178 st 2 EO sudija na pitanje daje bliža objašnjenja o uslovima dražbe, osiguranim potraživanjima i teretima koje kupac preuzima, ako se podaci mogu uzeti iz sudskog spisa. To je posebno korisno kada pripremljena matrica pokaže konkretno neslaganje.

Dobro pitanje navodi C broj i dokument koji mu proturječi. Na primjer, može se pitati preuzima li se pravo stanovanja iz C broja 3 prema objavljenim uslovima bez uračunavanja u najvišu ponudu ili postoji posebno sudsko rješenje koje to mijenja. Opće pitanje o nekretnini bez tereta daje manje korisnu informaciju.

Zapišite odgovor suda i mjesto u spisu na koje se odnosi. Ekonomski zaključak i dalje donosi ponuđač. Kontrolna lista za spis kupca povezuje uvid u spis, otvorena pitanja, finansiranje i dokumente za ročište.

Najviša ponuda nije uvijek cjelokupno ekonomsko opterećenje kupca. Pravo koje ostaje bez uračunavanja može uticati na korištenje, prihode i kasnije finansiranje. Iznos koji se uračunava u najvišu ponudu mijenja novčanu uplatu, ali se obaveza na kojoj se zasniva i dalje mora razumjeti.

Koristite tri odvojene grupe iznosa. Prva sadrži najvišu ponudu, jamčevinu i očekivanu uplatu. Druga evidentira preuzeta prava i dugove s njihovim ekonomskim učinkom. Treća sadrži troškove sticanja, potrebne radove, neizvjesnosti objekta i rezervu likvidnosti. Tek zajednička slika daje razumnu ličnu granicu.

Planer okvira ponude pomaže pri proračunu. Pravo stanovanja ne treba prikazati proizvoljnim umanjenjem. Važni su zahvaćena površina, trajanje, raspodjela troškova i dozvoljeno korištenje. Pravna matrica tereta daje činjenice za tu procjenu.

Dosuda ne daje odmah vidljivo čist C list. § 237 EO odvaja uknjižbu vlasništva kupca od brisanja prava i tereta koje nije preuzeo. Brisanje nepreuzetih upisa može se tražiti od izvršnog suda tek nakon pravosnažnosti rješenja o raspodjeli.

U spisu nakon dosude zato odvojeno čuvajte rješenje o dosudi, dokaz o ispunjenju uslova dražbe, rješenje o raspodjeli i kasnije zemljišnoknjižno rješenje. Tako se jasno vidi koja je pravna posljedica već nastupila, a koja provedba u zemljišnoj knjizi još predstoji.

Finansiranje treba uzeti u obzir ovaj redoslijed. Banke često ne provjeravaju samo očekivani konačni upis nego i sudske dokumente potrebne za brisanje i uknjižbu vlasništva. Jasna matrica olakšava usklađivanje, ali ne zamjenjuje kasnija rješenja.