Predaja i iseljenje nekretnine nakon dosude

Dosuda određuje ko postaje kupac nekretnine. Prema § 207 st 1 EO, rizik te plodovi i prihodi nekretnine u pravilu prelaze na kupca danom dosude. Od tog dana kupac snosi i zakonske terete, poreze i javna davanja.

Stvarna predaja ne slijedi odmah. § 207 st 2 EO najprije zahtijeva ispunjenje svih uslova dražbe. Tek tada su predaja i upis vlasništva predviđeni. Ekonomska pripadnost od dana dosude zato se ne smije pomiješati sa slobodnim fizičkim pristupom prostorijama.

Pojmovnik o dosudi razlikuje sudsku odluku od stvarne predaje i upisa vlasništva. Ovaj članak usmjeren je na kasniji prelazak posjeda i iseljenje bivšeg vlasnika.

Prije sljedećeg koraka treba urediti cijeli sudski spis. U njega spadaju rješenje o dosudi, zapisnik dražbe, dokaz o uplati cijene, odluke o dodatnim uslovima i isprave koje pokazuju pravosnažnost ili drugi važan procesni stadij. Sam izvod banke bez jasne veze sa sudskim spisom može biti nedovoljan.

Kupac treba zabilježiti i stvarno stanje. Fotografije, popis ključeva, očitanja brojila, poznati stanari, ostavljene stvari i ranija korespondencija pripadaju datiranoj dokumentaciji predaje. Provjera spisa dražbe pomaže da se uoče nedostajuće isprave i otvorena pitanja posjeda.

Predaja obuhvata nekretninu i pripatke koji su uključeni u dražbu. Ne obuhvata automatski predmete u vlasništvu trećih osoba. Kod ostavljenih stvari treba razlikovati predmete obuhvaćene izvršenjem od predmeta koji pripadaju dužniku ili drugoj osobi.

§ 207 st 2 EO upućuje za predaju na § 349 EO. Prema § 349 EO izvršni organ uklanja osobe i pokretne stvari potrebne za predaju i uvodi povjerioca u posjed predmeta koji se predaje. Kod predaje kupcu moraju biti ispunjene procesne pretpostavke izvršenja.

Iseljenje se provodi samo ako izvršni povjerilac obezbijedi radnike i sredstva prevoza potrebna za otvaranje prostorija i uklanjanje pokretnih stvari. Ko ovaj praktični dio ne pripremi, rizikuje odgodu na dan izvršenja.

Pokretne stvari koje nisu predmet izvršenja obrađuju se prema pravilima § 349 EO. Ne smiju se jednostavno baciti ili odnijeti na proizvoljno mjesto. Dužnik ili osoba ovlaštena za preuzimanje treba biti uključena, a kod odsustva važe zakonska pravila čuvanja.

Dosuda nije dozvola za promjenu brava, isključivanje struje ili grijanja niti uklanjanje tuđe imovine. Takve mjere mogu otvoriti dodatna pitanja posjeda, vlasništva, najma i naknade štete. Kupac treba koristiti sudski put čak i kada smatra da dužnik nekretninu koristi bez prava.

Poseban oprez potreban je ako pored dužnika u nekretnini živi stanar, član porodice ili druga osoba. Pravo najma kod sudske dražbe može odrediti sljedeći korak. Predaja protiv dužnika ne zamjenjuje provjeru ili prestanak važećeg prava treće osobe.

Ni zemljišna knjiga sama ne daje odgovor na pitanje posjeda. Ugovor, predaja, stvarno korištenje, uslovi dražbe i sudski spis moraju se posmatrati zajedno. Isto važi kada dužnik tvrdi da mu treba samo kratko prijelazno vrijeme.

Rješenje o dosudi, dokaz da su uslovi dražbe ispunjeni, zapisnik dražbe i aktuelni zemljišnoknjižni izvadak pripadaju posebnom spisu. Korisni su i uslovi dražbe, nalaz procjene, korespondencija sa dužnikom te fotografije i bilješke o posjedu.

Za ostavljene stvari treba napraviti popis sa mjestom, stanjem i pretpostavljenim vlasnikom. Predmeti koji nisu uključeni u dražbu moraju se tretirati odvojeno. Kod poslovnog prostora, iznajmljene jedinice ili zgrade sa više jedinica dodajte ugovore o najmu, plan ključeva i podatke o drugim korisnicima.

Kupovina nekretnine na sudskoj dražbi dopunjuje provjeru dosude, tereta i rizika sticanja.