Kako ugovor, MRG, zemljišna knjiga i § 1121 ABGB utiču na preuzimanje, otkaz, predaju i iseljenje na sudskoj dražbi.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Iznajmljena ili na drugi način korištena nekretnina ne postaje automatski slobodna kada austrijski sud donese dosudu. Kupci, najmoprimci i vlasnici najprije moraju utvrditi ko koristi nekretninu i po kojem pravnom osnovu. Glavni najam na koji se primjenjuje MRG, uknjiženo pravo najma, neuknjiženi ugovor i korištenje od strane ranijeg vlasnika imaju različite posljedice.
Odlučujući su ugovor o najmu, predaja prostora najmoprimcu, područje primjene MRG-a, zemljišna knjiga, uslovi dražbe i stvarno stanje posjeda. Tek tada se može procijeniti da li je kupac vezan najmom, treba li uredan otkaz ili može tražiti sudsku predaju nakon ispunjenja svih uslova dražbe.
Odaberite samo dokumentovano stanje spisa. Ova procjena ne zamjenjuje provjeru ugovora, područja primjene MRG-a ili uslova dražbe.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Osoba koja se nalazi u nekretnini nije automatski najmoprimac. Prikupite podatke o korištenju vlasnika, članovima porodice, besplatnom korištenju, glavnom najmu, podnajmu, plaćanjima i predaji. Bez te klasifikacije ne treba pretpostaviti ni slobodan prostor ni pravo na iseljenje.
Kod važećeg glavnog najma u području MRG-a, § 2 st 1 MRG veže pravnog sljednika nakon predaje i bez uknjižbe. Sadržaj ugovora, neuobičajene sporedne pogodbe i mogući prestanak treba posebno provjeriti.
Starost zgrade, subvencije, etažno vlasništvo, vrsta ugovora i stvarna namjena mogu odlučiti o primjeni MRG-a. Uredite ugovor, dokumente o objektu i dokaz predaje prije procjene vezanosti ili otkaza.
§ 1121 ABGB tretira upisano pravo najma kao služnost pri sudskoj prodaji. Rang, uslovi dražbe, preuzimanje i eventualno kasnije brisanje treba provjeriti iz zemljišne knjige i sudskog spisa.
Ako kupac ne mora preuzeti neuknjiženo pravo najma, § 1121 ABGB upućuje na uredan otkaz. Da li je taj uslov ispunjen i koja pravila otkaza vrijede zavisi od ugovora i prinudnog prava. To ne dopušta samovoljno iseljenje.
Edikt, nalaz procjene i zemljišna knjiga ne moraju pokazati ko nekretninu stvarno koristi na dan dosude. Treba povezati bilješke s pregleda, poznate korisnike, tokove plaćanja, raspored ključeva i svaki navodni ugovor. Prijavljena adresa ne dokazuje najam, a nedostatak ugovora ne dokazuje da je prostor slobodan.
Raniji vlasnik kao izvršni dužnik, članovi porodice, glavni najmoprimac, podstanar, korisnik na osnovu posudbe i druge osobe imaju različite položaje. Ne mogu se tretirati jednako samo zato što su prisutni. Dokument nazvan ugovorom o najmu treba provjeriti prema sadržaju, strankama, predaji i području primjene zakona.
Provjera spisa dražbe i kontrolna lista kupca pomažu odvojiti sudski spis, stanje nekretnine i privatni proračun. Ne potvrđuju pravo najma niti slobodan posjed.
Sama dosuda ne rješava nijednu od ovih situacija.
| Početni položaj | Ključni dokumenti | Sljedeća provjera |
|---|---|---|
| Glavni najam prema MRG-u | Ugovor, predaja, podaci o objektu i zgradi | Provjeriti vezanost sljednika i sadržaj ugovora |
| Uknjiženo pravo najma | Zemljišna knjiga, rang, ugovor, uslovi dražbe | Razvrstati preuzimanje kao kod služnosti |
| Najam izvan MRG-a | Ugovor, predaja, zemljišna knjiga, pravila otkaza | Provjeriti § 1121 ABGB i uredan otkaz |
| Vlasnik ili drugo korištenje | Sudski spis, posjed, navodni pravni osnov | Odvojiti predaju prema § 207 EO od pitanja najma |
Konkretna nekretnina, ugovor, sudski spis i prinudno pravo najma određuju konačnu klasifikaciju.
§ 2 st 1 MRG određuje da su pravni sljednici najmodavca vezani važećim glavnim najmom nakon predaje prostora najmoprimcu. Upis u javne knjige nije potreban. Pravno shvatanje austrijskog Vrhovnog suda RS0025173 izričito potvrđuje da se to pravilo primjenjuje i kod sticanja na sudskoj dražbi. Dosuda se zato ne smije izjednačiti s automatskim prestankom glavnog najma.
Pravni sljednik nije automatski vezan svakom neuobičajenom sporednom pogodbom. § 2 st 1 MRG pita da li je sljednik znao ili morao znati za takvu pogodbu. Kupac zato treba provjeriti anekse, dogovore o plaćanju, ulaganja, kauciju i dosadašnje izvršavanje ugovora.
Prestanak najma zavisi od primjenjivih materijalnih i procesnih pravila. Dosuda ne stvara sama po sebi razlog za otkaz niti zamjenjuje sudski otkaz. Na sudskoj dražbi se općoj provjeri promjene najmodavca dodaju sudski spis, uslovi dražbe i konkretno stanje posjeda.
§ 1095 ABGB daje uknjiženom pravu najma stvarnopravno djelovanje. Za prinudnu sudsku prodaju § 1121 ABGB određuje da se upisano pravo najma tretira kao služnost.
Time još nije odgovoreno da li kupac preuzima konkretno pravo. Odlučujući su rang u zemljišnoj knjizi, uslovi dražbe i sudski spis. Upis se ne smije ocjenjivati izolovano, kao što ni nedostatak upisa ne znači da je svaki ugovor bez značaja.
Ako kupac ne mora preuzeti pravo najma, § 1121 ABGB govori o urednom otkazu. To ne dopušta neposrednu samopomoć. Trajanje ugovora, otkazni termin, otkazni rok, prinudno pravo i odgovarajući postupak zahtijevaju posebnu provjeru.
Spis mora pokazati koja prava i terete kupac preuzima. Članak o zemljišnoj knjizi i teretima objašnjava zašto se knjiga, procjena i uslovi dražbe čitaju zajedno. Kod najma se dodaju ugovor, predaja i stvarno korištenje.
§ 237 EO odvaja upis vlasništva kupca od kasnijeg brisanja prava i tereta koje nije preuzeo. Prema zakonu, brisanje se može tražiti tek nakon pravosnažnosti rješenja o raspodjeli. Zemljišna knjiga se zato ne smije smatrati očišćenom na dan dosude.
Kupac treba napraviti provjerljivu listu upisanih prava, navodnih najmova, poznatih korisnika, plaćanja, ključeva, sporednih pogodbi i uslova dražbe koji se odnosi na svaku stavku. Ta lista podržava odluku o ponudi, finansiranje i kasniju predaju.
Svaki korak treba vlastite činjenice i pravni osnov.
Stvarni posjed se dokumentuje odvojeno od navodnih prava.
Ugovor, rang i uslovi dražbe određuju rizik.
Sama dosuda ne pokreće ni predaju ni prestanak svakog najma.
Korištenje vlasnika, najam i druga upotreba traže različite korake.
Otkaz, predaja i iseljenje ne smiju se provoditi samovoljno.
§ 207 st 2 EO predviđa predaju nekretnine kupcu tek nakon ispunjenja svih uslova dražbe. Za izvršenje upućuje na § 349 EO. Izvršni sud određuje troškove prinudnog pražnjenja i nalaže izvršnom dužniku da ih plati.
§ 349 EO uređuje uklanjanje osoba i pokretnih stvari preko izvršnog organa te uvođenje ovlaštene osobe u posjed. Ne dopušta da se svaki najmoprimac tretira kao raniji vlasnik i ukloni bez provjere. Svako navodno ili dokumentovano pravo najma prvo treba pravno razvrstati.
Samovoljna promjena brava, isključenje komunalija ili uklanjanje tuđih stvari stvara dodatne rizike. Ko traži predaju ili iseljenje treba zajedno provjeriti rješenje o dosudi, ispunjenje uslova, status korisnika i ispravan sudski put. Specijalni članak o kupovini nekretnine na sudskoj dražbi dodaje perspektivu sticanja nekretnine.
Spis treba sadržavati aktuelni zemljišnoknjižni izvadak, nalaz procjene, edikt, uslove dražbe, rješenje o dosudi i dokaze o ispunjenju uslova. Za korištenje su važni ugovor o najmu ili zakupu, aneksi, dokaz predaje, evidencija plaćanja, kaucija, obračuni troškova i relevantna prepiska.
Treba sačuvati i bilješke s pregleda, datirane fotografije, podatke o ključevima, prijavu prebivališta samo kao indiciju te izjave o glavnom najmu, podnajmu, besplatnom korištenju ili korištenju vlasnika. Kod neuobičajenih sporednih pogodbi treba dokumentovati da li je i kada kupac za njih saznao.
Završna provjera treba odvojeno odgovoriti na tri pitanja: koje pravo postoji, da li veže kupca i koji ugovorni ili sudski korak slijedi. To razdvajanje sprečava da ponuda, zahtjev za predaju ili plan iseljenja počivaju na nedokazanoj pretpostavci.
Strukturirano provjeriti nekretninu, sudski spis, ponudu i dosudu.
Prepoznati nedostajuće dokumente i otvorena pitanja korištenja.
Zajedno čitati rang, procjenu i uslove dražbe.
Dosudu, terete i predaju razvrstati kao sticanje nekretnine.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000